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特别报道 2019中国房地产行业年度策略会·华南区域

2019-01-10 04:55:10 华南地区194℃

  王曙煜:在2018年行业下,力高适时作出了一些调整。第一,在投资上加大收并购、合作等拿地方式;第二,在运营上强练内功,除地产开发外,未来也将房地产综合开发,围绕主业,开展多元化业务;第三,加大合作,引入国内更好的合作商。

  如何回归核心则是另一个制胜的关键,房企应该围绕自身基本点,展开一整套要素组合,从维持核心优势和应对相邻业务中的机遇和挑战之间,取得平衡的企业成长战略。

  3. 未来篇:产业地产平台全面升维,发展核心回归产业。未来企业发展产业地产需严格把控投资节奏,注重标杆项目打造,同时积极关注政策、行业、企业及自身机会,谋求多方力量形成合力。

  5、行业再难粗放式生长,勇气不是一切,弯道超车时代结束;行业进入商业模式优化时代,勇气重要,销售数字重要,思考也很重要。

  在过去的一年中,房地产行业面临的内外部均发生了巨大的变化。从外部来看,全球经济增速放缓,中美爆发贸易争端不断;从内部来看,经济下行压力加大,不断采取宏观调控政策维持房地产市场平稳发展。在此背景之下,房企积极求变,及时代所需,重塑行业未来。在此,亿翰以一己之薄力,举办2019中国房地产行业年度策略会系列(西南站、华南站、华北站、华中站、华东站),同众企一齐分享地产战略并展望2019中国房地产业的发展。

  2015-2018年,我国房地产市场呈现连续增长的行业趋势。但在2018年“731”新政后,中国房地产整体行业面临全面震荡,房企的局面,由此我们提出了“识别风险、识别核心、回归核心”的战略观。

  5、传统房企转型产业地产的八个里程碑,分别是的组织架构、放手养鱼的标杆项目、产业产品、聚焦产业行业、产业的商业模式、规模化、轻资产、基金操盘。

  黄勇:企业升维主要体现在三个方面,一要实现时间升维,企业要奔着做百年老店,健康持续发展,不能透支,二要跳出行业本身,时代潮流发展,三要价值均衡,单一导向比较容易遇到问题,企业应该多为社会、服务,企业做的好了,会看的见,也会相应给予支持。

  肖鹏:房地产行业升维,可对标其他优秀行业或国外行业的优点,使行业发展更加规范。建华以制造业为主,制造业与地产行业融合难度较大,两者商业逻辑不同,而产业地产融合经历两个维度,一是制度融合,可把制造业好的制度向地产引进,二是产城融合,地产和产业相辅相成。

  4、产城融合项目落地要突破三点。第一规划难,需做到空间、产业、技术、资金四规合一;第二用地难,各种用地性质供地;第三招商难,产业落地面临“招、引、投、创、建”五方面难题。

  王曙煜:打造产业地产,首先要平衡主业与辅业的关系,要先确保主业做大做强。在主业基础上,发展辅业,多元化选择最好与主业相关, 如在社区嵌入养老产业,以轻资产模式,把多元化与地产有效融合。

  单伟:宝能有土地资源,想寻求大健康,游乐园等做的比较好的,一起合作开发。

  2、地产怕的不是调控,而是需求的萎缩和预期的改变,预计2019全国销售面积跌幅可能会达到双位数(约10%),房价整体将会有小幅松动。

  应对外部风险,企业需识别自身核心。如祥生充分挖掘区域的价值,中梁激活人才原动力,新力聚焦提高团队的产能,东原把握自身的稳健发展节奏,这些地产“独角兽”的企业语言体系的形成,正是地产企业识别核心的体现。

  1. 政策篇:中国产业升级时代来临,结构调整为产业地产带来全新机会。在调整过程中要求资源集约和管制规控,同时注重因地制宜、因城施策,核心还需重视区域原有产业基础。未来只有更懂,更理解产业,更能把控风险的产城运营商可以占到行业前列。

  王曙煜:看好粤港澳大湾区,希望有更多合作机会,除了拿地,在产业各方面也希望可以合作。

  单伟:宝能在产城、特色小镇方面有明显优势,但在产业发展过程中,还有需要进一步思考完善的地方。第一把产业快速做大,行业内可统一发展标准,与进行沟通,形成可复制的发展模式;第二按照不同城市能级,分不同需求,制定相对应的发展模式;第三把产业与地产更好的融合,前期地产开发快速回笼现金流,支撑产业后期发展。

  3、不允许雪崩,但整体市场会按城市分化,三四线特别是大都会圈外的城市,因为供应不多量价较稳,会快速转冷,相比之下二线城市会有机会。

  1、产城融合首先需利润覆盖投入成本,达到短期资金平衡,而让利是关键,用短期的一次性的让利去换未来这个地区的长期综合性的社会收益。

  2. 行业篇:传统产城运营商发展遇到瓶颈,新进者可后来居上。产城运营商短期趋向机制创新,中长期需进行模式变革;特色小镇短期曙光初显,中长期尚待探索。

  回归核心,首先需识别风险。对于大型房企而言,主要面临包括转型风险和品牌风险的系统性风险;对于中型房企而言,化解经营性风险应作为主要目标;对于小型房企而言,资源性风险的矛盾将愈加尖锐。

  

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  3、打造产业+金融双闭环模式,助力产城融合新业态良性发展,产业闭环是“双轮驱动”发展的核心发动机,金融闭环是“双轮驱动”发展的关键助推器。

  4、整体融资成本飙升,高负债者利息成本增加,2019年龙头整体销售还有增长空间,但利润层面上最后隐含的利润会有所下滑。

  单伟:第一,很多企业有实体产业,像宝能有汽车、物流、大健康、金融业等,想通过第三方平台整合资源,寻求需要相关产业的城市与;第二,主流地产模式已经成熟,很多企业以考核主流地产的模式来考核产业,但两者发展模式不同,产业地产应形成金融闭环,建立产城考核体系,不受住宅考核模式影响;第三,产业布局模式多参考主流地产布局模式,其效果还有待进一步检验。

  1、国内经济将面临20多年来较大的挑战,经济动力下滑,富裕阶级或中产阶层信心减弱,创富点越来越小。

  

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  2、产城融合项目需租金收入覆盖运营成本和贷款利息、通过运营服务提升物业估值,压低成本提高利润,采用ABS/CMBS/REITS等金融工具平衡现金流。

  2019年1月3日,由亿翰智库主办的2019中国房地产行业年度策略会·华南区域在深圳隆重举行。此次策略会解析了亿翰智库地产战略观,同众知名房企、金融机构一齐探讨当前行业形势、分享企业运营策略,并展望2019年中国房地产业的发展。

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